Trang chủ › Bài viết › Vốn vay

Vốn vay

Mượn sổ đỏ của cha mẹ, anh chị để vay mua nhà: ai chịu rủi ro, cần ký những gì

Ngày 28/10/2026 · Đọc khoảng 7 phút · Yến Nhà Đất

Nhiều cô chú anh chị đang thiếu tài sản đảm bảo nên nhờ cha mẹ, anh chị em cho mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng, lấy tiền mua nhà. Cách này gọi là thế chấp bằng tài sản của người thứ ba (người đứng tên sổ không phải người đi vay). Em là đại diện chủ đầu tư nên đứng phía bán, bài này em chỉ nói phần hướng dẫn chung để cô chú anh chị hiểu trước khi bàn với gia đình. Em không thay được ngân hàng, công chứng viên hay luật sư.

Người cho mượn sổ có phải là người vay không?

Không, nhưng họ vẫn gánh rủi ro thật. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13, hiệu lực từ 01/01/2017), Điều 317 nói thế chấp là dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên kia. Nghĩa vụ ở đây có thể là của chính chủ tài sản hoặc của người khác.

Nghị định 21/2021/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/05/2021) ở Điều 4 khoản 3 nói rõ: nếu chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố, thế chấp. Nói đơn giản, người đứng tên sổ không phải trả nợ hằng tháng, nhưng nếu người vay không trả được thì căn nhà hay mảnh đất của người đứng tên có thể bị đưa ra xử lý.

Khi nào ngân hàng được xử lý tài sản của người cho mượn?

Điều 299 Bộ luật Dân sự nêu các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm. Một là đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Hai là phải trả nợ trước hạn do vi phạm, theo thỏa thuận hoặc theo luật. Ba là các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật quy định.

Điều đáng lưu ý là trường hợp "do các bên thỏa thuận". Hợp đồng thế chấp có thể ghi thêm tình huống khác, nên người cho mượn sổ cần đọc kỹ từng điều khoản trước khi ký, không ký theo kiểu "ngân hàng đưa đâu ký đó".

Theo Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nếu bên nhận bảo đảm xử lý tài sản theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì không cần thêm văn bản ủy quyền hay sự đồng ý của bên bảo đảm. Điều 51 nói nếu các bên không thỏa thuận thời hạn thì phải thông báo xử lý trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản. Điều 52 yêu cầu bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận bảo đảm; không giao hoặc cản trở mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Cha mẹ đứng tên chung thì ai phải ký?

Nếu sổ do cả cha và mẹ cùng đứng tên, hoặc tài sản là tài sản chung của vợ chồng, cần xem ai là chủ sở hữu theo giấy tờ. Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (Luật số 52/2014/QH13, hiệu lực từ 01/01/2015), Điều 35 quy định việc định đoạt tài sản chung do vợ chồng tự thỏa thuận, và phải thỏa thuận bằng văn bản đối với bất động sản. Vì vậy trường hợp thông thường, cả hai vợ chồng cùng ký.

Nếu trên sổ còn có tên anh chị em, con khác hoặc người đồng sở hữu khác, thì người đó cũng là một bên cần có mặt. Trường hợp đặc biệt như tài sản thừa kế chưa chia, đang tranh chấp hoặc có người đã mất, cô chú anh chị nên hỏi công chứng viên hoặc ngân hàng ngay từ đầu để khỏi mất thời gian.

Cần ký những giấy tờ gì?

Danh sách chính xác do ngân hàng và công chứng viên hướng dẫn, mỗi nơi có thể khác nhau. Thông thường cô chú anh chị sẽ gặp các loại sau.

• Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, ghi rõ khoản vay nào được bảo đảm, số tiền, thời hạn, phạm vi bảo đảm.
• Văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc các đồng sở hữu về việc dùng tài sản để thế chấp.
• Giấy tờ nhân thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ) của người cho mượn.
• Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm. Hiện nay việc này theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP; theo bài đăng ngày 30/06/2026 của Báo Đại biểu Nhân dân, nghị định này sẽ được thay bằng nghị định mới nhưng mới ở giai đoạn dự thảo. Cô chú anh chị hỏi lại ngân hàng để biết văn bản nào đang áp dụng khi nộp hồ sơ.

Ngoài ra Điều 26 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cho biết khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp vẫn còn hiệu lực với người thứ ba dù tài sản sau đó được mua bán, chuyển nhượng hay dùng bảo đảm nghĩa vụ khác. Nghĩa là nếu người cho mượn sổ tính bán nhà trong lúc khoản vay còn dư nợ, bên mua cũng sẽ vướng thế chấp này.

Rủi ro của người cho mượn sổ và cách giảm bớt

Rủi ro lớn nhất là người đi vay chậm trả hoặc mất khả năng trả, tài sản của người cho mượn bị xử lý. Người cho mượn cũng khó vay thêm cho chính mình vì tài sản đang bị thế chấp. Các rủi ro dưới đây cô chú anh chị nên bàn thẳng với nhau trước khi ký.

• Phạm vi bảo đảm: chỉ bảo đảm một khoản vay hay mọi nghĩa vụ phát sinh về sau, gồm cả lãi, phạt, phí. Điều khoản càng rộng, người cho mượn càng chịu nhiều.
• Thời hạn vay dài: nhiều năm, có thể kéo theo thay đổi sức khỏe, thay đổi trong gia đình, thừa kế.
• Quan hệ gia đình: khi có chuyện, mâu thuẫn tiền bạc dễ ảnh hưởng tình cảm.
• Việc hoàn lại: nếu người cho mượn sổ phải trả nợ thay hay mất tài sản, việc đòi lại từ người vay là chuyện riêng, không có gì bảo đảm thu hồi được. Nên hỏi luật sư cách ghi nhận bằng văn bản.

Cách giảm rủi ro cô chú anh chị có thể cân nhắc: tính khoản trả hằng tháng thật sát thu nhập, chừa dự phòng, báo ngay ngân hàng khi khó khăn để bàn phương án, và hỏi ngân hàng rõ chỉ nhận tài sản của người thứ ba trong trường hợp nào. Quy định riêng của từng ngân hàng, kể cả những gì Luật Các tổ chức tín dụng 2024 đòi hỏi trong cấp tín dụng, em không nêu thay được, cô chú anh chị hỏi trực tiếp ngân hàng.

Làm sao để quyết định cho yên tâm?

Em đề nghị cô chú anh chị ngồi chung cả nhà, người vay và người cho mượn sổ, hỏi ngân hàng bản hợp đồng mẫu trước khi quyết định. Mang bản đó đến công chứng viên hoặc luật sư nhờ giải thích. Em không khuyên nên hay không nên vay, vì mỗi gia đình một hoàn cảnh.

Nếu cô chú anh chị đang cân nhắc căn nhà nào và muốn em tư vấn sản phẩm theo nhu cầu thực tế của gia đình, mời nhắn Zalo 0866 249 394, em trả lời theo từng trường hợp. Em là đại diện chủ đầu tư nên đứng phía bán; nội dung ở trên chỉ là thông tin chung, không thay cho ý kiến ngân hàng hay luật sư.

Nguồn: Nghị định 21/2021/NĐ-CP (caselaw.vn) · Luật Việt Nam về Nghị định 21/2021/NĐ-CP · Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 · Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 · Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 · Báo Đại biểu Nhân dân (30/06/2026)

Bài viết là thông tin chung để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư, công chứng viên hay ngân hàng. Quy định và lãi suất có thể thay đổi; cô chú anh chị kiểm tra lại với cơ quan, đơn vị liên quan trước khi quyết định.