Trang chủ › Bài viết › Chi phí
Chi phíBán nhà đất duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân từ 01/7/2026: hiểu "duy nhất" thế nào, người mua nên hỏi gì về thuế
Ngày 02/11/2026 · Đọc khoảng 6 phút · Yến Nhà Đất
Cô chú anh chị đang tính bán hoặc mua lại một căn nhà, một thửa đất ở Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Đức Hòa (tỉnh Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh) chắc hay nghe câu "bán nhà đất duy nhất thì không phải đóng thuế". Em tóm lại những gì báo chí đưa về Nghị định 253/2026/NĐ-CP, để cô chú anh chị có sẵn câu hỏi khi trao đổi với người bán hoặc người mua.
Em xin tự giới thiệu: em là đại diện chủ đầu tư, tư vấn sản phẩm theo nhu cầu từng khách. Em đứng về phía bán, nên cô chú anh chị đọc bài này như thông tin tham khảo và nên tự đối chiếu với nguồn ở cuối bài, hoặc hỏi cơ quan thuế, công chứng viên, luật sư trước khi quyết định.
Quy định mới này nói gì, áp dụng từ khi nào?
Theo bài đăng trên lsvn.vn ngày 13/07/2026, Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Trong đó, người chuyển nhượng nhà ở, đất ở đáp ứng đủ điều kiện "nhà đất duy nhất" thì được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng đó. Em chỉ nêu lại theo báo; số điều khoản cụ thể cô chú anh chị nên xem trong văn bản gốc.
"Duy nhất" là hiểu thế nào?
Các bài báo em đã đọc nêu ba điều kiện cần có cùng lúc:
- Tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam.
- Đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở đó.
Nghĩa là "duy nhất" tính theo cả nước, không chỉ trong một xã hay một tỉnh. Nếu người bán còn bất kỳ bất động sản nào khác tại thời điểm bán thì không thuộc diện này. Bán một phần thửa cũng không đủ điều kiện "chuyển nhượng toàn bộ".
Một nguồn còn nêu thời hạn 183 ngày được tính từ ngày cấp giấy chứng nhận, và nếu giấy được cấp đổi, cấp lại thì tính từ ngày cấp ban đầu. Hai nguồn nói chưa giống nhau về chi tiết này (và về nhà hình thành trong tương lai), nên cô chú anh chị hỏi cơ quan thuế để chắc.
Nhà đất đứng tên chung vợ chồng hoặc nhiều người thì sao?
Theo các bài báo, nếu nhà đất thuộc sở hữu chung thì chỉ người không có nhà ở, đất ở nào khác mới được miễn. Người đồng sở hữu mà còn bất động sản khác thì phần thu nhập của người đó vẫn tính thuế theo quy định.
Vì vậy, với căn đứng tên nhiều người, cô chú anh chị nên hỏi rõ từng chủ sở hữu có còn nhà đất nào khác không, trước khi ngồi vào thoả thuận giá.
Tự kê khai là sao, sai thì bị gì?
Theo hai bài báo, việc xác định nhà ở, đất ở là duy nhất do cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu kê khai không đúng sự thật thì bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định.
Em chưa mở được văn bản nào nêu mức phạt cụ thể, nên không dám ghi con số. Cô chú anh chị nên hỏi cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ về cách kê khai, giấy tờ kèm theo và mức xử lý.
Với người bán: kê khai cẩn thận, nhớ lại mình còn đứng tên đất nào ở nơi khác hay không. Với người mua: rủi ro nếu có phát sinh truy thu thường đi theo người nộp thuế, nhưng nếu hợp đồng ghi bên mua nộp thay thì câu chuyện lại khác, như phần dưới.
Khi không được miễn, thuế tính thế nào và ai nộp?
Theo điểm 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (qua bài đăng trên lsvn.vn), với cá nhân cư trú, thuế chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng. Giá này là giá ghi trong hợp đồng; nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất (kể cả hệ số điều chỉnh nếu có) thì lấy theo bảng giá đất.
Về người nộp: nói chung là bên bán, trừ khi hợp đồng có thoả thuận bên mua nộp thay cho bên bán. Khi có thoả thuận nộp thay, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng; nếu không có thoả thuận đó thì là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Về bảng giá đất ở địa phương mình, cô chú anh chị xem thêm bài lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất để biết thêm khoản phí đi kèm khi sang tên.
Người mua nên hỏi gì về thuế khi thoả thuận giá?
Em gợi ý cô chú anh chị đặt sẵn mấy câu hỏi, và ghi câu trả lời vào hợp đồng chứ đừng chỉ nói miệng:
- Người bán có đang thuộc diện nhà đất duy nhất không, và đã kê khai theo hướng đó chưa?
- Nếu không được miễn, thuế 2% do ai chịu? Hợp đồng ghi rõ bên bán nộp, hay bên mua nộp thay?
- Nếu bên mua nộp thay, khoản thuế đó đã được cộng vào giá thoả thuận hay tính thêm bên ngoài?
- Giá ghi trong hợp đồng là bao nhiêu, so với bảng giá đất hiện hành thì cao hay thấp?
- Nếu sau này cơ quan thuế truy thu vì kê khai sai, ai chịu trách nhiệm và chịu phần nào?
Em không khuyên nên chờ hay nên mua; mỗi trường hợp một khác. Điều quan trọng là mọi khoản thuế được nói rõ trước khi đặt cọc.
Cô chú anh chị muốn em tư vấn sản phẩm phù hợp nhu cầu, cứ nhắn Zalo 0866 249 394 nhé. Các thông tin trong bài chỉ mang tính tham khảo, cô chú anh chị nên xác nhận lại với cơ quan thuế, công chứng viên hoặc luật sư.
Video: căn bán rồi thì Yến Nhà Đất làm gì?
Cô chú anh chị xem thêm video ngắn này của Yến Nhà Đất: căn nào bán rồi thì em đóng dấu ĐÃ BÁN chứ không xoá tin, căn khách cọc ghi ĐÃ CỌC, chủ hạ giá thì ghi giá mới.
Nguồn: lsvn.vn - Quy định mới điều kiện miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất · Doanh nghiệp và Hội nhập - Quy định mới về miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản · lsvn.vn - Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Cô chú anh chị cần hỏi thêm? Nhắn Zalo em, kể cả ngoài giờ hành chính.
Nhắn Zalo 0866 249 394 Xem nhà đang bánBài viết là thông tin chung để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư, công chứng viên hay ngân hàng. Quy định và lãi suất có thể thay đổi; cô chú anh chị kiểm tra lại với cơ quan, đơn vị liên quan trước khi quyết định.
