Trang chủ › Bài viết › Đất nền
Đất nềnMua lô đất tách từ thửa lớn ở Tây Ninh (Long An cũ): cần hỏi gì, kiểm ở đâu trước khi cọc
Ngày 02/11/2026 · Đọc khoảng 7 phút · Yến Nhà Đất
Cô chú anh chị đang xem một lô đất nền được chủ "tách ra từ thửa lớn" thì có một câu hỏi nên đặt trước cả chuyện giá: lô này đã tách xong và có sổ riêng chưa, hay mới chỉ là chia trên giấy? Em xin chia sẻ những điều nên kiểm trước khi đặt cọc, theo các văn bản em đã mở đọc.
Em là đại diện chủ đầu tư, tư vấn sản phẩm theo nhu cầu từng khách. Vì em đứng phía bán nên cô chú anh chị nên tự đối chiếu các nguồn ở cuối bài và hỏi cơ quan có thẩm quyền, đừng chỉ nghe một phía. Khu vực em hay làm việc là Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Đức Hòa, tức tỉnh Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh.
Tách thửa do ai quy định, hiện đã có văn bản mới chưa?
Luật Đất đai 2024, Điều 220, giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu khi tách thửa cho từng loại đất. Nghĩa là mỗi tỉnh một mức, không có con số chung cả nước.
Sau khi hai tỉnh Long An và Tây Ninh sáp nhập, có thời gian quy định còn ở dạng lấy ý kiến dự thảo. Theo các nguồn em mở được (luatvietnam.vn và CafeLand), UBND tỉnh Tây Ninh đã ký Quyết định 139/2026/QĐ-UBND ngày 18/09/2026, có hiệu lực từ 29/09/2026 và thay hai Quyết định 49/2024/QĐ-UBND của Tây Ninh cũ và của Long An cũ.
Em chỉ đọc được bản tóm tắt trên các trang này, chưa mở được toàn văn trên cổng chính thức. Vì vậy cô chú anh chị nên xin bản chính thức của quyết định tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh gần nhất để đối chiếu, nhất là khi lô đất thuộc hồ sơ đang làm dở.
Lô đất của mình thuộc khu vực nào, tối thiểu bao nhiêu mét vuông?
Theo tóm tắt của hai nguồn trên, quyết định chia hai khu vực. Khu vực 1 gồm nhiều phường, xã trước đây thuộc Long An (CafeLand nêu cả Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc). Khu vực 2 là 62 xã còn lại. Em chưa thấy nguồn nào em đọc liệt kê rõ Cần Đước thuộc khu vực nào, nên cô chú anh chị hỏi thẳng theo địa chỉ thửa.
Với đất ở, mức tối thiểu sau khi tách được các nguồn nêu như sau:
| Đường tiếp giáp | Khu vực 1 | Khu vực 2 |
|---|---|---|
| Lộ giới từ 19 m trở lên | 45 m² | 100 m² |
| Lộ giới dưới 19 m | 36 m² | 80 m² |
| Chưa có lộ giới hoặc đi bằng hẻm | 80 m² | 100 m² |
Ngoài diện tích còn có chiều rộng, chiều sâu tối thiểu, tính sau khi trừ phần nằm trong lộ giới. Nên lô đất 100 m² nhưng quá hẹp ngang vẫn có thể không đạt. Cô chú anh chị xin cán bộ tính giúp trên bản đồ thửa cụ thể, đừng tự cộng trừ.
Lối đi: lô nằm sau lưng có được tách không?
Điều 220 yêu cầu việc tách phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng. Theo CafeLand, thửa không giáp đường công cộng có thể được xem xét nếu chủ dành một phần đất làm lối đi, hoặc được người liền kề đồng ý cho đi qua bằng văn bản có chữ ký. Trước khi tách phải cắm mốc, xác định ranh giới lối đi. Bề rộng lối đi tối thiểu 3,5 m nếu tách từ 10 thửa trở lên, 1,5 m nếu dưới 10 thửa.
Cô chú anh chị nên hỏi người bán:
- Lối đi nằm trên đất của ai, đã cắm mốc chưa?
- Nếu đi nhờ đất hàng xóm, có văn bản đồng ý chưa, hay mới chỉ nói miệng?
- Lối đi đó có nằm ngay trong sổ của lô mình hay thuộc thửa khác?
Đã có sổ riêng chưa, hay mới có giấy tay?
Đây là điểm dễ nhầm nhất. "Đã tách" chỉ chắc khi lô có giấy chứng nhận đứng tên riêng. Còn mới thoả thuận, mới đo vẽ, hoặc đang chờ hồ sơ thì chưa phải.
- Xin xem bản chính sổ của thửa lớn và hồ sơ tách thửa đã nộp, có phiếu hẹn hay không.
- Thửa phải còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án (Điều 220 khoản 1).
- Theo bản tóm tắt Quyết định 139, thửa nằm trong diện có thông báo thu hồi đất thì chỉ phần không bị ảnh hưởng mới có thể tách.
- Về hồ sơ làm trước ngày 29/09/2026, tóm tắt cho biết giao dịch đã công chứng, chứng thực trước ngày hiệu lực vẫn theo quy định lúc đó. Hồ sơ cụ thể xử lý ra sao, nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai.
Nếu người bán nói "cọc đi rồi sẽ tách", cô chú anh chị nên ghi rõ điều kiện này vào hợp đồng cọc và nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem trước khi ký. Phần thế chấp hiện không còn ghi trên sổ, mình cũng cần kiểm riêng, xem thêm bài về cách tra thông tin thửa đất ở phần dưới.
Đất ở hay đất nông nghiệp, khác nhau thế nào?
Hai loại có mức tối thiểu khác hẳn. Theo CafeLand, đất nông nghiệp tối thiểu thường là 500 m² hoặc 1.000 m² (đất trồng lúa, rừng sản xuất, chăn nuôi tập trung là 1.000 m²). Có bài ghi các mức này chưa hoàn toàn thống nhất giữa nguồn, nên phải đối chiếu từng loại đất với văn bản gốc.
Lô "nằm trong quy hoạch đất ở" chưa chắc đã là đất ở. Theo CafeLand, đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở có thể gắn với thủ tục chuyển mục đích, nhưng thửa mới và thửa còn lại vẫn phải đạt điều kiện về vị trí, kích thước, diện tích. Cô chú anh chị nên xem mục đích sử dụng ghi trên sổ, rồi hỏi cơ quan quản lý đất đai về quy hoạch thửa này. Chuyển mục đích có phải nộp tiền hay không và bao nhiêu thì nên hỏi chính cơ quan thuế và đất đai, em không tự nêu con số.
Trước khi cọc, nên làm gì theo thứ tự?
- Xem bản chính sổ, đối chiếu tên chủ, số thửa, loại đất, thời hạn.
- Hỏi địa chỉ lô thuộc khu vực nào của Quyết định 139/2026/QĐ-UBND và mức tối thiểu tương ứng.
- Đến thực địa, xem lối đi, mốc, có đúng như bản vẽ không.
- Tra thông tin thửa trên VNeID và hỏi Văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng hồ sơ tách.
- Nhờ công chứng viên hoặc luật sư đọc hợp đồng cọc, ghi rõ thời hạn có sổ riêng và việc hoàn cọc nếu không tách được.
Cô chú anh chị đang cân nhắc lô nào ở Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Đức Hòa, cứ nhắn Zalo 0866 249 394, em gửi thông tin lô và cùng cô chú anh chị lập danh sách câu cần hỏi. Em không đảm bảo lợi nhuận hay dự báo giá, việc mua hay không là quyết định của mình sau khi đã tự kiểm.
Về cách tự tra thông tin thửa đất, cô chú anh chị xem thêm bài tra thông tin thửa đất trên VNeID trước khi cọc.
Video: căn bán rồi thì Yến Nhà Đất làm gì?
Cô chú anh chị xem thêm video ngắn này của Yến Nhà Đất: căn nào bán rồi thì em đóng dấu ĐÃ BÁN chứ không xoá tin, căn khách cọc ghi ĐÃ CỌC, chủ hạ giá thì ghi giá mới.
Nguồn: LuatVietnam, Quyết định 139/2026/QĐ-UBND Tây Ninh · CafeLand, Từ 29/9/2026 Tây Ninh áp dụng quy định tách thửa đất mới · Xây dựng chính sách (Chính phủ), Luật Đất đai 2024 về tách thửa, hợp thửa · CafeLand, chuyên mục tách thửa đất
Cô chú anh chị cần hỏi thêm? Nhắn Zalo em, kể cả ngoài giờ hành chính.
Nhắn Zalo 0866 249 394 Xem nhà đang bánBài viết là thông tin chung để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư, công chứng viên hay ngân hàng. Quy định và lãi suất có thể thay đổi; cô chú anh chị kiểm tra lại với cơ quan, đơn vị liên quan trước khi quyết định.
