Trang chủ › Bài viết › Người mua

Người mua

Chuyển cọc qua mạng khi chưa gặp chủ đất: dấu hiệu công an cảnh báo và 5 việc nên làm

Ngày 28/10/2026 · Đọc khoảng 7 phút · Yến Nhà Đất

Cô chú anh chị đang tìm nhà phố, đất nền ở vùng cửa ngõ Tây Sài Gòn như Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Đức Hòa (nay thuộc tỉnh Tây Ninh) chắc đã quen cảnh lướt nhóm Zalo, Facebook thấy đủ loại tin rao: ảnh sổ, giá mềm, "chủ cần tiền bán gấp", "chuyển cọc giữ chỗ ngay kẻo mất". Tin rao thì nhiều, mà người đăng là ai, đất có đúng như ảnh hay không thì rất khó biết nếu chỉ nhìn trên màn hình.

Em xin tự khai trước: em là đại diện chủ đầu tư, tư vấn sản phẩm theo nhu cầu từng khách, tức là em đứng phía bán. Vì vậy cô chú anh chị đừng chỉ tin lời em, hãy tự kiểm tra từng bước. Bài này em không kể chuyện riêng của ai. Đây là phần tổng hợp từ cảnh báo của cơ quan công an và tin báo chí, không phải trải nghiệm của người viết. Mời cô chú anh chị đọc chậm trước khi xuống tiền.

Công an và luật sư đã nêu những thủ đoạn nào?

Em dựa vào hai nguồn đã đăng công khai. Nguồn thứ nhất là bài trên VnEconomy ngày 25/08/2025, tên "Địa phương cảnh báo lừa đảo đất đai với nhiều thủ đoạn tinh vi", nêu cảnh báo của Công an tỉnh Lâm Đồng. Nguồn thứ hai là bài trên VnExpress ngày 07/10/2021, tên "6 thủ đoạn lừa đảo phổ biến khi bán nhà, đất", với ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Tuấn.

Theo cảnh báo của Công an tỉnh Lâm Đồng (VnEconomy, 25/08/2025)

• Đăng tin giả mạo trên mạng xã hội và các hội nhóm bất động sản.
• Gửi hình ảnh "sổ đỏ" giả kèm hợp đồng đặt cọc, dùng CMND/CCCD giả để tạo niềm tin.
• Giả danh chủ đất bằng cách chiếm tài khoản mạng xã hội hoặc khai thác thông tin bị lộ.
• Lập website, fanpage quảng cáo dự án "ảo", có cả bản đồ quy hoạch giả.
• Làm giả hợp đồng công chứng dưới dạng file PDF đã chỉnh sửa.

Cũng trong bài này, nguồn tin từ Nghệ An cảnh báo một thủ đoạn khác: lợi dụng việc sắp xếp đơn vị hành chính từ ngày 1/7/2025, kẻ xấu giả danh cán bộ gọi điện, yêu cầu "làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" rồi thu "phí hỗ trợ", đe dọa mất quyền sở hữu nếu không làm ngay. Lời khuyên là đến trực tiếp UBND xã/phường hoặc cơ quan công an để được hướng dẫn, không làm qua trung gian.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn (VnExpress, 07/10/2021)

Thủ đoạn	Ý chính theo bài báo
Sổ giả đã qua công chứng	Làm giả sổ hoặc báo mất để được cấp lại; phòng công chứng kiểm tra thông tin chứ không xác định được sổ thật hay giả. Nên cùng chủ đất đến cơ quan đăng ký đất đai để xác minh.
Một thửa bán cho nhiều người	Giá hấp dẫn, nhận cọc bằng giấy viết tay rồi cắt liên lạc. Luật sư khuyên xem bản gốc, chỉ đặt cọc không quá 10% giá trị chuyển nhượng, và ghi rõ việc chuyển nhượng không quá một tháng kể từ ngày đặt cọc.
Giấy tờ thật nhưng người bán không phải chủ	Người giả làm khách xin bản sao sổ để làm giả, rồi tráo giấy tờ thật khi dẫn đi xem. Cần đối chiếu thông tin sổ và danh tính chủ với cơ quan nhà nước.
Đất đang bị kê biên	Bán, thế chấp tài sản đang bị cơ quan thi hành án kê biên; người mua có thể vướng tranh chấp dù đã công chứng. Cần kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi mua.
Chuyển nhượng bằng vi bằng	Theo bài, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, không phải hợp đồng mua bán, nên giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp.
Quảng cáo sai loại đất	Rao đất ở nhưng thực tế là đất nông nghiệp hoặc đất vườn. Nếu nói đang chuyển mục đích, hãy xin xem phiếu tiếp nhận và phiếu hẹn trả kết quả; nghi ngờ thì yêu cầu trích lục bản đồ và xem sổ gốc.

Những dấu hiệu nên hỏi kỹ

Bài của VnEconomy nêu một số dấu hiệu nhận biết. Em xin gọi đây là "dấu hiệu nên hỏi kỹ", chứ không dám khẳng định một trường hợp cụ thể là lừa đảo:

• Giá thấp bất thường, kèm lời mời "suất nội bộ", "số lượng có hạn".
• Giao dịch chủ yếu qua mạng xã hội, Zalo, Telegram, chưa gặp trực tiếp.
• Thúc giục chuyển tiền gấp, không cho xem bản gốc giấy tờ.
• Dự án hoặc thửa đất không có thông tin trên cổng thông tin quy hoạch chính thống.

5 việc nên làm trước khi chuyển tiền cọc

1. Xem bản gốc sổ và căn cước của người đứng tên. Ảnh chụp hay file PDF chưa đủ. Đối chiếu tên, số thửa, địa chỉ trên sổ với giấy tờ tùy thân của người đang nói chuyện với mình.
2. Đối chiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hỏi tình trạng pháp lý của thửa đất: đúng chủ, có bị kê biên hay không, loại đất ghi trên sổ có đúng như lời rao không. Chưa chắc thủ tục nơi mình đến thì cô chú anh chị hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
3. Đặt cọc tại văn phòng công chứng, có hợp đồng rõ ràng. Cả hai nguồn đều nhấn mạnh việc làm giấy tờ công khai, không phải bằng giấy viết tay. Mức cọc và thời hạn chuyển nhượng nên ghi rõ; luật sư Tuấn khuyên cọc không quá 10% và thời hạn không quá một tháng, mức cụ thể mỗi trường hợp cô chú anh chị nên hỏi lại công chứng viên.
4. Không chuyển tiền cho trung gian chưa rõ danh tính. Muốn chuyển, hãy xác định người nhận đúng là chủ đất hoặc bên được ủy quyền hợp pháp, và tra giấy phép kinh doanh, mã số thuế của đơn vị môi giới như công an khuyến cáo.
5. Lưu lại toàn bộ tin nhắn và chứng từ. Tin nhắn, ảnh giấy tờ, biên nhận, số tài khoản. Nếu sau này có vướng mắc, đây là căn cứ để cô chú anh chị trình báo cơ quan chức năng.

Khi nào nên dừng lại?

Cô chú anh chị nên tạm dừng, chưa chuyển một đồng nào, nếu gặp một trong các tình huống sau:

• Người bán không cho xem bản gốc hoặc không chịu hẹn gặp trực tiếp.
• Bị thúc chuyển cọc ngay "kẻo hết suất" trong khi chưa xác minh được pháp lý.
• Người nhận tiền không phải người đứng tên trên sổ và không có giấy ủy quyền hợp pháp.
• Có cuộc gọi tự xưng cán bộ yêu cầu nộp phí để "làm lại giấy tờ". Theo cảnh báo ở trên, nên đến trực tiếp UBND xã/phường hoặc công an để hỏi.

Dừng lại để hỏi thêm chưa bao giờ là mất lịch sự. Một giao dịch đàng hoàng sẽ chịu được việc kiểm tra kỹ.

Cô chú anh chị muốn em đi cùng xem bản gốc sổ hay hẹn công chứng, nhắn Zalo em 0866 249 394, kể cả ngoài giờ hành chính.

Cô chú anh chị đọc thêm hai bài liên quan: thế chấp không còn ghi trên sổ từ 2026 và gói vay người trẻ 6,5% có áp dụng cho nhà phố không.

Nguồn: VnEconomy, 25/08/2025 — Địa phương cảnh báo lừa đảo đất đai với nhiều thủ đoạn tinh vi · VnExpress, 07/10/2021 — 6 thủ đoạn lừa đảo phổ biến khi bán nhà, đất

Bài viết là thông tin chung để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư, công chứng viên hay ngân hàng. Quy định và lãi suất có thể thay đổi; cô chú anh chị kiểm tra lại với cơ quan, đơn vị liên quan trước khi quyết định.