Trang chủ › Bài viết › Chi phí
Chi phíChuyển đất vườn lên thổ cư năm 2026: tiền sử dụng đất tính thế nào?
Ngày 12/11/2026 · Đọc khoảng 6 phút · Yến Nhà Đất
Em là đại diện chủ đầu tư, tư vấn sản phẩm theo nhu cầu từng khách, nên em đứng ở phía bán. Bài này em viết chung về tiền khi chuyển đất vườn lên đất ở (thổ cư), để cô chú anh chị tự cân đối trước khi quyết định. Phần thủ tục từng bước em không lặp lại ở đây.
Chuyển đất vườn lên đất ở thì phải nộp khoản tiền nào?
Khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP (Điều 8), khi chuyển mục đích sang đất ở, tiền này tính theo phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất loại trước khi chuyển. Giá đất lấy theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Nghị định 103/2024 đã được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP (ban hành ngày 6/11/2025). Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở còn có cơ chế riêng theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, được hướng dẫn tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 31/01/2026). Em chưa đọc được toàn văn từng điều luật gốc mà chỉ đối chiếu qua báo chính thống và công văn hướng dẫn được báo trích, nên cô chú anh chị hỏi lại cơ quan thuế để chắc.
Mức thu là 30%, 50% hay 100% phần chênh lệch?
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (điểm c khoản 2 Điều 10) và công văn hướng dẫn của Bộ Tài chính được báo đăng lại, mức thu tính trên phần chênh lệch như sau:
- 30% với phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương;
- 50% với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;
- 100% với phần vượt quá 1 lần hạn mức.
Mức này chỉ tính một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa do người sử dụng chọn; từ lần chuyển thứ hai trở đi thu 100% chênh lệch. Số lần chuyển và hạn mức được tính từ ngày 01/8/2024.
Điều cô chú anh chị cần nhìn kỹ: ưu đãi chỉ áp dụng cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm cùng thửa với đất ở, hoặc có nguồn gốc là vườn, ao gắn với đất ở nhưng đã được tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014. Thửa đất nông nghiệp thuần túy, không có nguồn gốc đó, thì theo cơ quan thuế một địa phương được báo nêu là không thuộc đối tượng ưu đãi. Khi ấy phải nộp theo mức chung, 100% chênh lệch.
Ví dụ tính thử bằng số giả định thì ra bao nhiêu?
Đây là số giả định để minh hoạ cách tính, không phải bảng giá hay hạn mức thật của khu vực nào. Giả sử thửa 300 m², giá đất ở theo bảng giá 5.000.000 đồng/m², giá đất vườn 1.000.000 đồng/m², hạn mức giao đất ở của địa phương 200 m². Chênh lệch mỗi m² là 4.000.000 đồng.
| Phần diện tích | Chênh lệch | Tỷ lệ | Phải nộp |
|---|---|---|---|
| 200 m² trong hạn mức | 800.000.000 đồng | 30% | 240.000.000 đồng |
| 100 m² vượt hạn mức (chưa quá 1 lần hạn mức) | 400.000.000 đồng | 50% | 200.000.000 đồng |
| Cộng (thửa đủ điều kiện ưu đãi) | 1.200.000.000 đồng | 440.000.000 đồng |
Cùng thửa đó nhưng không đủ điều kiện ưu đãi thì nộp 100% chênh lệch: 300 m² x 4.000.000 = 1.200.000.000 đồng. Hai kết quả chênh nhau 760 triệu đồng, nên việc xác định thửa thuộc nhóm nào quan trọng hơn mọi con số khác. Giá đất và hạn mức thật cô chú anh chị xem bảng giá hiện hành, em có tóm tắt ở bài bảng giá đất Tây Ninh 2026.
Ngoài tiền sử dụng đất còn khoản phí, lệ phí nào?
Theo một bài hướng dẫn trên luatvietnam.vn, có thể có:
- Lệ phí trước bạ: nguồn nêu mức 0,5% nhân giá đất theo bảng giá nhân diện tích. Với số giả định trên (300 m² x 5.000.000 đồng), con số sẽ là 7.500.000 đồng; việc có phải nộp và tính trên giá nào trong từng hồ sơ, cô chú anh chị hỏi cơ quan thuế;
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: chỉ nộp khi được cấp giấy mới, mức do từng tỉnh quy định, bài nguồn nói phần lớn dưới 100.000 đồng mỗi giấy;
- Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc: mức tuỳ địa phương, em chưa kiểm được con số cụ thể cho Tây Ninh, cô chú anh chị hỏi văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, nếu nộp tiền sử dụng đất chậm thì bị tính tiền chậm nộp. Còn thuế, lệ phí khi sang tên mua bán em đã nói riêng ở bài lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất.
Trước khi đặt cọc mua đất vườn, nên hỏi những gì?
- Thửa đất có hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để chuyển sang đất ở không, và cơ quan nào quyết định. Em không thể nói trước là chắc chắn lên thổ cư được: phải hợp quy hoạch và được cơ quan nhà nước cho phép.
- Nguồn gốc thửa: có cùng thửa với đất ở, hay có nguồn gốc vườn, ao gắn đất ở đã tách ra không. Cô chú anh chị xin xem sổ, bản đồ, lịch sử tách thửa.
- Hộ của mình, hoặc người đứng tên, đã dùng ưu đãi một lần ở thửa nào khác chưa, vì chỉ được áp dụng một lần.
- Hạn mức giao đất ở tại nơi có đất là bao nhiêu mét vuông, và giá đất ở, giá đất vườn trong bảng giá hiện hành.
- Ai chịu khoản tiền sử dụng đất và các phí: bên bán hay bên mua, ghi rõ vào hợp đồng cọc.
- Nếu hồ sơ chuyển mục đích không được duyệt thì tiền cọc xử lý ra sao. Cô chú anh chị có thể xem thêm các câu hỏi chung ở bài mua lô đất tách thửa hỏi gì trước khi cọc.
Em không dự báo giá và không khuyên nên mua hay chờ, chỉ giúp cô chú anh chị thấy đủ các khoản tiền để tự quyết định. Cần trao đổi thêm, cô chú anh chị nhắn Zalo 0866 249 394 cho em.
Nguồn: VnBusiness: giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao sang đất ở (Nghị định 50/2026/NĐ-CP) · VCCI: điều kiện hưởng chính sách theo Nghị quyết 254 · Công văn 6546/BTC-QLCS ngày 21/5/2026 (qua lsvn.vn) · Thời báo Tài chính: Nghị định 291/2025/NĐ-CP · LuatVietnam: các khoản phải nộp
Nhà đang bán có ảnh thật
Một vài căn Yến Nhà Đất đang giới thiệu. Giá là giá chào bán, cô chú anh chị nhắn Zalo để xem sổ và hẹn đi xem nhà.
Cô chú anh chị cần hỏi thêm? Nhắn Zalo em, kể cả ngoài giờ hành chính.
Nhắn Zalo 0866 249 394 Xem nhà đang bánBài viết là thông tin chung để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư, công chứng viên hay ngân hàng. Quy định và lãi suất có thể thay đổi; cô chú anh chị kiểm tra lại với cơ quan, đơn vị liên quan trước khi quyết định.
